花旗房地产分析师团队认为，2025年香港房地产行业仍将面临困境。“我们较为谨慎的立场主要是由于利率和房价面临的微观不利因素、创历史新高的住宅供应量，以及零售和写字楼市场基本面的走弱。”

　　以下是对各版块的主要观点：

　　对于住宅板块，我们持中性态度。虽然资产条款有所改善是个积极因素，但利润率极低却是不利因素。新房供应量达到了创纪录的9.8万套，按每年1.8万套的一手房销量计算，库存相当于5.4年的销售量。持续高企的利率促使开发商降价去库存。

　　因此，我们预计2025年房价在2024年下跌7%的基础上还将再跌3%，不过也有一线希望。受人才计划推动，内地买家在一手房市场交易额中占比达52%，在二手房市场交易额中占比21%。2024年，人才计划每年批准29万份签证，为住房购买和零售租赁带来了新增需求。

　　对于零售板块，我们转为减持评级，预计从2025年开始，零售行业将进入负面反转周期。占整体零售业65%的本地消费，由于购买力平价问题面临结构性外流。尽管游客数量有所增加(我们预计2025年游客数量将同比增长10-15%，达到5000万人，部分得益于深圳恢复多次往返签证政策)，但每个周末仍有超过57万人(约占香港劳动人口的10%)北上消费。他们在香港的消费支出下降了18%，这对奢侈品销售造成了冲击。

　　此外，港元强势也将继续抑制旅游业和本地消费。考虑到零售租金通常滞后于零售销售额6-12个月，且目前街边店铺空置率已达12%，我们预计2025年零售租金将下降5%。

　　写字楼市场前景最为悲观，需求疲软主要是由裁员和地区竞争导致的，同时写字楼供应量每年还以3%的速度增长。我们预计2025年写字楼入住率将降至85%，写字楼租金还将再下降6-7%。

　　总体而言，我们对各子板块的评级排序为：住宅>零售>写字楼。我们注意到，专注于住宅业务的公司可能会因现金流方面的温和销量复苏而受益，尽管利润仍面临压力；零售板块是一个波动因素，租金下降似乎不可避免，不过位于黄金地段的优质购物中心可能会缓解部分压力。

　　我们青睐现金流稳定、股息支付率(DPS)可预期的股票。那些资本支出大、负债率高或零售业务敞口过大的公司可能会面临挑战。

　　我们推荐恒基兆业地产和信和置业，因为它们具有发展空间和稳定的股息前景。鉴于香港置地股息支付率预期上升且有潜在上行空间，我们最近将其评级上调为“买入”。我们不追求资产规模最大的公司。目前香港中资股也可能会带来积极惊喜。